На сьогоднішній день органи місцевого самоврядування замість підтримки бізнесу, забезпечення його розвитку та створення нових робочих місць, йдуть простішим шляхом наповнення місцевого бюджету, збільшують ставки місцевих податків, встановлюють безпідставну захмарну вартість на оренду комунальної власності та земельних ділянок, а також вимагають здійснювати «добровільні» спонсорські оплати заходів, ініційованих владою.
Це у свою чергу погіршує інвестиційну привабливість даного регіону і як наслідок приводить до закриття підприємств або перереєстрацію у інші регіони. В даній статті наведемо законні способи оптимізації нарахування та сплати земельного податку. Ми не будемо розповідати про ставки податку, пільги та терміни його сплати, це можна прочитати у великій кількості статей в інтернеті або ознайомитись в Податковому кодексі України ст.ст. 269- 289. Розглянемо приклади, які найбільш зустрічаються у практиці та можливі шляхи їх вирішення.
Володіти в Україні земельними ділянками можна у 3-ох випадках:
- Бути власником земельної ділянки.
- Користуватися земельною ділянкою на підставі договору користування земельною ділянкою (концесія).
- Користуватися земельною ділянкою на підставі договору оренди.
В ст. 269 Податкового кодексу України визначено платників податку на землю, це власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. В разі відсутності цих документів всі претензії фіскальних органів, органів місцевого самоврядування чи правоохоронних органів щодо нарахування та сплати податків є не те, що безпідставними, але й не законними. Це дає вам підстави для скарг та притягнення до відповідальності посадових осіб вище зазначених служб.
Відповідно до ст. 123 Земельного кодексу України обов’язок з виготовлення документів, покладена на особу яка зацікавлена в одержані у користування земельної ділянки. Однак хто цим займався, може розказати про місяці стояння в чергах, отримання безлічі не потрібних підписів та узгоджень і само собою роздачі хабарів для пришвидшення роботи. Якщо б влада у державі була зацікавлення у своєчасному отриманні до бюджету податку за землю, а не набиванням кишень чиновників, процедура виготовлення дозволів та документів мала б бути спрощеною, тим більше, що приклад є з кого брати.
Однак багато підприємств дану проблему повернули для себе у вигоду за рахунок місцевого бюджету. Вони роками виготовляють дану документацію і не сплачують податок на землю, – не має державного акту, не має зобов’язань з нарахування та сплати податків. Чиним законодавством не встановлено терміни виготовлення документації та відсутня відповідальність за користування ділянкою без укладеного договору.
Наступним способом зекономити на сплаті земельного податку є зменшення площі земельної ділянки виділеної для користування чи в оренду. Проблема в тому, що земельні ділянки надаються у користування коли їм присвоєний кадастровий номер і просто звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою, що ви замість 200 кв. м. будете використовувати 50 кв. м. не вийде.
В такому випадку ви подаєте заяву про отримання дозволу на поділу даної земельної ділянки з метою користування меншою площею. І повторюєте всю процедуру, яку при проходили при отриманні дозволу на користування земельною ділянкою, тільки меншою площею з отриманням кадастрового номеру. Зрозуміло, що це займе багато часу та коштів, про те в майбутньому приведе до значної економії. І зрештою підчас виготовлення документів ви можете розірвати попередній договір користування землею і, – не має державного акту, не має зобов’язань з нарахування та сплати податків.
Наступна категорія суб’єктів господарювання, які взагалі не платять земельного податку, це платники єдиного податку. Відповідно до ст. 297 Податкового кодексу України платники єдиного податку звільняються від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності податку на майно (в частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку першої – третьої груп для провадження господарської діяльності та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва.
Найбільшу проблему із статусом платника єдиного податку мають юридичні особи, у яких за попередній календарний рік валовий дохід перевищив 5 млн.грн. або суб’єкти господарювання, у статутному капіталі яких сукупність часток, що належать юридичним особам, які не є платниками єдиного податку, дорівнює або перевищує 25 відсотків. В таких випадках реєструють нову редакцію статуту підприємства, де частка юридичних осіб у статутному капіталі становить менше 25 відсотків. У разі перевищення 5 млн. грн. валового доходу реєструється ще декілька підприємств або фізичних осіб – підприємців, яким підприємство- землекористувач здає в оренду виробничі приміщення з обладнанням. Про те перед усім необхідно провести попередні розрахунки економії у сплати податку за землю і чи в цілому сукупна сплата податків та затрат приведе до економії.
Згідно статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди. При чому річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, крім випадків, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах. Якщо орган місцевого самоврядування встановив вам розмір орендної плати біля 10 відсотків нормативної оцінки ви маєте повне право подати до суду для зобов’язання цей орган вчинити певні дії, а саме встановити орендну плату в розмірі 3-ох відсотків від нормативної грошової оцінки землі.
Зрозуміло, що по даному питанню краще звернутися до спеціалістів для порівняння всіх «за» і «проти» і потім за їх допомогою досягнути поставленої мети.